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OSMAR IMÓVEIS
Rua Osvaldo Cruz , 2095 - Centro Mirassol/SP , CEP 15130-000 / Telefone: 17 3242-5288 / 17 3242 - 5270
O que preciso para locar um imóvel no Osmar Imóveis?
Para ser um locatário do Osmar Imóveis, você deve apresentar seus documentos pessoais: CPF e RG, não ter restrições nos órgãos de proteção de crédito, SPC e SERASA, apresentar documentos comprobatórios de renda suficiente para incluir em suas despesas um aluguel de imóvel, geralmente a renda conjunta da família deve ser três vezes o valor do aluguel.
É necessário também apresentar uma garantia, conforme explicado no tópico próprio abaixo.
A seguir mais informações sobre locações:
Chaves e mudança
Após o recebimento das chaves do imóvel alugado, verifique junto à Osmar Imóveis as providências necessárias para efetuar a ocupação do imóvel.
Em se tratando de apartamentos ou condomínios residenciais fechados, consulte antes os horários para efetuar a mudança.
Ocupação do imóvel
Ao ocupar o imóvel após o recebimento das chaves, orientamos:
- efetuar troca de segredos de fechaduras e cadeados externos;
- verificar se os registros de água estão abertos e se os disjuntores de energia estão ligados;
- sempre verificar voltagem das tomadas antes de ligar qualquer tipo de aparelho;
- checar o termo de vistoria fornecido por Osmar Imóveis, verificando tomadas, válvulas de descarga, fechaduras torneiras, chuveiros, relatando eventuais problemas imediatamente à Osmar Imóveis para não perder o prazo de 72 horas para contestação da vistoria de entrada.
- Verificar com vizinhos sobre horários e dias de coleta de lixo.
Contas de água e luz
O Osmar Imóveis providenciará a alteração do nome do usuário junto à CPFL e junto à SANESSOL, tanto no início do contrato de locação quanto ao término do mesmo, após a emissão do distrato contratual.
Vistoria do Imóvel Locado
Juntamente com as chaves do imóvel, o locatário receberá um Termo de Vistoria, no qual constam todas as especificações do imóvel, como pintura, situação de pisos, portas, registros e demais acessórios.
O locatário deverá vistoriar o imóvel novamente, à vista do Termo de Vistoria, relatando qualquer anormalidade, por escrito, à Osmar Imóveis, no prazo máximo de 72 horas.
Durante a vigência do contrato, o locador poderá vistoriar o imóvel, desde que para isso providencie um agendamento.
Esta vistoria pode ser efetuada por vários motivos, incluindo verificação das instalações, necessidade de obras, proposta de venda e outros mais.
Manutenção do Imóvel e reparos
O locador deve entregar o imóvel em totais condições de habitabilidade e segurança, ou seja em condições de uso pelo locatário.
As instalações hidráulicas, elétricas, de esgoto, telhados e fechaduras devem estar em ordem para a ocupação.
Após o recebimento das chaves e a verificação da vistoria, e decorrido o prazo de contestação da vistoria, ou seja de 72 horas, toda e qualquer manutenção oriunda do uso, desgaste ou mau emprego de instalações estará totalmente a cargo do inquilino.
Assim sendo, após a vistoria e não sendo problema de ordem estrutural do imóvel, os reparos correrão por conta do inquilino, o qual não poderá deixar de realizar a devida manutenção com risco de quebra de cláusula contratual.
Abaixo, os tipos de reparos que são de responsabilidade do inquilino:
- reparos em torneiras, válvulas, registros, ventiladores, tomadas, etc.;
- Vazamento em válvulas hidra e duchas higiênicas, descargas, sifões, flexíveis, vasos, chuveiros, torneiras em geral;
- Reparos em tomadas, interruptores, fusíveis, fechaduras;
- Manutenção de telhados, desde que não seja estrutural;
- Manutenção e limpeza de caixas d’água, calhas, grelhas;
- Desentupimento de vasos sanitários, ralos, pias, caixa de gordura e esgoto;
- Manutenção de aquecedores;
- Reparos em portões, interfones, alarmes;
- Reparo em pintura e piso.
Caso o reparo seja de ordem estrutural, ou seja, necessitar de quebra de parede, pisos (afundamento), esgoto (dano em caixa de esgoto), telhado (madeiramento), serão de responsabilidade do locador, salvo se o dano não tiver sido provocado por mau uso por conta do inquilino.
Lembre-se: se o inquilino possuir cachorro de grande porte, é obrigatória a pintura de muros e paredes externas.
Benfeitorias
Não é permitida a execução de obras no imóvel sem consentimento por escrito do locador.
As benfeitorias solicitadas e autorizadas, correrão por conta do inquilino e deverão ser anexadas ao imóvel, não se permitindo retirada ou retenção de valor ao término do contrato.
O imóvel é disponibilizado para locação na situação em que se encontra, qualquer solicitação ou promessa de alteração deve ser realizada por escrito e constar no contrato de locação em quem incorrerá a responsabilidade pelo custo da obra.
As benfeitorias úteis ou voluptuárias, ou sejam que servem somente para adaptar o imóvel à alguma condição, aumentá-lo ou embelezá-lo, não caracterizando uma necessidade de habitabilidade ou segurança, serão sempre de responsabilidade do locatário.
As benfeitorias necessárias, ou seja, aquelas que implicam em segurança ou habitabilidade (danos em fundação, em vigamentos do telhado, em encanamentos internos ou outros que caracterizam danos estruturais), serão de responsabilidade do locador que arcará com o custo do reparo.
Importante: toda e qualquer obra, útil, voluptuária ou necessária, necessita de autorização do locador.
Pagamento do aluguel
O pagamento do aluguel deverá ser realizado na sede do Osmar Imóveis, em dinheiro ou cheque próprio, através do carnê de pagamento que é entregue juntamente com as chaves do imóvel.
No carnê de pagamentos constarão doze parcelas, findas as quais haverá o reajuste pelo IGPM, ou valor de mercado, caso seja fim do período de vigência do contrato.
Nossos contratos têm a duração de 30 meses e o inquilino incorrerá em multa rescisória proporcional por desocupação antecipada, se o fizer num período inferior a 12 meses.
As parcelas de aluguel tem um desconto de 10 por cento, a título de benefício de pontualidade, caso sejam pagas até o dia de vencimento, findo este prazo o inquilino perderá este benefício.
Juntamente com a entrega do carnê de pagamento, é cobrada a taxa de seguros contra incêndios do imóvel, pois todos os imóveis locados por Osmar Imóveis possuem esta cobertura que é renovada anualmente e cobre somente o prédio.
Em caso de não pagamento de parcela de aluguel por parte do locatário, haverá cobrança por parte do setor de cobrança, sendo que após 15 dias de vencimento, será acionado o fiador, e caso ocorra o vencimento de duas parcelas, o departamento jurídico iniciará o processo de solicitação de despejo e quebra contratual, sendo que todas as despesas advocatícias desta ação, serão de responsabilidade do locatário e fiador. Havendo concomitantemente a inclusão do nome do inquilino e fiador no SPC e Serasa.
Quando necessário, por motivo de viagem, você poderá deixar cheque pré-datado para pagamentos de aluguel que vencerá em data na qual você não estará disponível para o pagamento no Osmar Imóveis.
Condomínios
Em caso de locação de imóveis que tenham taxa de condomínio, o locatário será informado se a taxa de condomínio é paga de forma antecipada ou se é paga após o mês de ocupação.
Em todo caso, é aconselhável para o locatário guardar todos os recibos de pagamentos para comprovação quando da finalização do contrato de locação.
Em caso de cobrança de despesas extraordinárias, juntamente com a taxa mensal de condomínio, o locatário deverá apresentar o recibo de pagamento para posterior indenização por parte do locador, haja vista que o locatário é responsável somente pelas despesas ordinárias de condomínio.
Exemplos de despesas extraordinárias de condomínio, a cargo do locador:
•Substituição de elevadores;
•Pintura externa do prédio, mudança da fachada;
•Aquisição de sistema de segurança, incêndio, telefonia, esporte ou lazer;
•Construção de cancha de esporte ou playground;
•Paisagismo,
•Aquisição de mobiliário para recepção ou outros;
•Obras de reforma ou acréscimos na estrutura do prédio;
•Indenizações trabalhistas que ocorreram em data anterior ao início da locação.
IPTU
Pela lei do inquilinato, o IPTU é de responsabilidade do locador. Entretanto, se o contrato especificar que será pago pelo locatário assim será.
Seguro contra incêndios, fumaça e explosão
A Lei do Inquilinato – Lei 8.245/91, determina, no artigo específico das obrigações do locatário, entre outros, o dever de tratar do imóvel com o mesmo cuidado como se seu fosse (art. 23,II) e restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes de seu uso normal ( art. 23,III).
Assim sendo, os contratos de locação exigem a contratação acessória de um seguro imobiliário em caso de incêndios que oferece cobertura contra perdas e danos no imóvel – em favor do proprietário – caso o locatário deseje aumentar a cobertura, poderá fazê-lo, incluindo assim cobertura de conteúdo a seu favor.
Desocupação do imóvel
Quando da finalização do contrato ou em caso de desocupação antecipada do imóvel, devem ser seguidas as seguintes etapas de procedimento:
1.COMUNICAR A DESOCUPAÇÃO: comunicar à Osmar Imóveis, através de aviso prévio por escrito a intenção de desocupação do imóvel, com mínimo de 30 dias de antecedência, conforme dispositivo contratual e legal (Art 6º da Lei 8.245/91) sob pena de multa correspondente a 01 (um) mês de aluguel e encargos vigentes, para contratos que estão vigorando por prazo indeterminado.
O aviso prévio deverá ser assinado no Osmar Imóveis, sendo que uma via ficará com o locatário e outra via permanecerá na imobiliária.
Caso o locatário desista da desocupação, deverá informar à Osmar Imóveis, para as providências cabíveis.
No Aviso Prévio estão descritas as condições para desocupação, salientando que na data da solicitação da vistoria de saída não poderá existir conta pendente de concessionária de água, luz ou taxa de condomínio, aluguel e IPTU referentes ao imóvel locado.
2.PINTURA
Se o imóvel foi alugado tendo a pintura nova, na devolução a pintura deverá ser renovada.
Por isso é importante analisar corretamente a vistoria de entrada, pois ela é o instrumento utilizado para verificação das condições do imóvel quando da desocupação. Cuidado especial deverá ser dado ao tipo de tinta utilizado e a cor anterior.
3.VISTORIA
Após as providências informadas no Aviso Prévio terem sido realizadas, com uma antecedência de dois dias úteis, o locatário deverá marcar a vistoria de saída. Para isto, lembrando, é necessário que não exista débitos pendentes referentes a qualquer tipo de conta relativa ao imóvel. Lembre-se de que o imóvel somente será recebido por Osmar Imóveis se estiver nas mesmas condições quando da ocupação e com todas as contas quitadas.
CACHORRO: se o locatário possuir cachorro de grande porte no quintal, é obrigatória a pintura dos muros e paredes externas, e se for o caso, deixar áreas gramadas aparadas.
4.ENERGIA ELÉTRICA E ÁGUA: quando da entrega do imóvel, o locatário deverá apresentar a última conta de energia e de água quitadas, sabendo que ainda virá uma nova conta relativa ao período não incluído na última conta. Estas derradeiras contas serão emitidas via internet por Osmar Imóveis e o locatário deverá apanhá-las na imobiliária para a devida quitação e posteriormente o Osmar Imóveis providenciará a substituição dos nomes dos usuários nas respectivas contas. Ressaltando então, a alteração de nomes nas concessionárias de energia elétrica e água são de responsabilidade do Osmar Imóveis.
5.CONDOMÍNIO
Em se tratando de imóvel que tenha taxa de condomínio, o locatário deverá exibir a última conta paga e será feita a verificação quanto à obrigatoriedade de pagamento da taxa em curso, haja vista que em alguns condomínios a taxa é paga de forma antecipada e em outros de forma vencida.
6.ENTREGA DE CHAVES
Cumpridas todas as informações contidas no Aviso Prévio, serão recebida as chaves juntamente com os controles remotos dos portões.
Na entrega das chaves poderá o locatário ser representado por outra pessoa, desde que informado antecipadamente.
7. MULTA CONTRATUAL POR RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO OU OUTRO MOTIVO
A multa rescisória é proporcional e somente cobrada por motivo de desocupação antecipada se a saída do imóvel ocorrer até 12 meses de ocupação, sendo que o valor inicial da multa é de 3 vezes o valor do aluguel mensal, sendo assim, a cada quatro meses de ocupação do imóvel, é retirada um valor da multa, extenuando-se este valor ao longo de doze meses.
Porém, por outros motivos de quebra contratual, a multa é cobrada no valor proporcional ao tempo de duração do contrato. Exemplos: sublocação.
Somente poderá ser liberado da multa por rescisão antecipada, o funcionário de empresa pública ou privada que for transferido para filial ou matriz da mesma empresa.
8. VENDA DE PONTO
O Osmar Imóveis trata somente de locação, administração e venda de imóveis, não trata de transferências de pontos comerciais. Assim sendo em caso de transações que envolvam transferências de locações e pontos, antes de realizar uma transferência de ponto deve o novo detentor verificar se atende a todos os requisitos para ser o novo locatário do ponto.
9. PREFERÊNCIA DE VENDA PARA IMÓVEL LOCADO
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
O direito de preferencia do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
10.ACORDO DE VALORES DE ALUGUEL
Quando vencido o prazo contratado inicialmente, para as locações comerciais, o proprietário poderá solicitar uma revisão do valor do aluguel do imóvel. Caso não haja acordo, o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel sem motivo algum (denúncia vazia). Os valores para acordos sempre dependerão de negociação entre as partes e terão como base valores atualizados de mercado.
Não confundir revisão de aluguel com correção monetária.
11.AÇÃO REVISIONAL DE VALOR DE ALUGUEL COMERCIAL
Para corrigir desproporção entre um aluguel vigente e o aluguel que seria justo num determinado momento, existe a figura jurídica da ação revisional de aluguel comercial, que necessita para ser acionada de dois itens: que o aluguel esteja fora da realidade do mercado, num preço muito inferior ou muito superior ao que realmente vale e que o contrato de locação ou o último reajuste de aluguel na vigência do contrato tenha ocorrido há mais de três anos. (Lei Federal 8.245/91, Art. 19)
Em casos de locação residencial firmados com prazo de 30 meses ou mais, o proprietário poderá solicitar revisão do valor do aluguel, quando vencido o prazo inicialmente contratado, podendo pedir a desocupação do imóvel sem motivo algum (denúncia vazia), caso não haja acordo.
Em locações com prazo inferior a 30 meses, o proprietário poderá solicitar a retomada do imóvel para uso próprio ou de ascendentes e descendentes.
12.FIANÇAS E OUTRAS GARANTIAS
No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
- Caução-feita pela oferta de um imóvel como garantia, assim o contrato deverá ser registrado em cartório tendo o custo de um registro de imóvel. São aceitos imóveis das comarcas de Mirassol, São José do Rio Preto, Tanabi ou Monte Aprazível.
- Fiança – de pessoa física, avalista, que fica responsável pelos pagamentos não efetuados pelo locatário, o fiador não pode ter restrições em seu nome, deve ser morador da comarca de Mirassol, São José do Rio Preto, Tanabi ou Monte Aprazivel, e precisa ter em seu nome um imóvel registrado sobre o qual não pese nenhum tipo de ônus.
- Seguro de fiança locatícia: seguro com pagamento mensal ou anual, geralmente realizado em empresas seguradores do município de Mirassol. Custa aproximadamente 15 por cento do valor mensal do aluguel.
- Título de Capitalização: compra de um título de capitalização no valor de 12 (doze) aluguéis, que fica depositado em uma seguradora até o fim da locação em garantia pela locação. Ao final da locação é restituído com correção, de acordo com o plano adquirido.
Todas as garantias podem ser substituídas a qualquer momento, desde que atendidas as exigências da lei 8.245/91.
Somente é feito um contrato desde que haja algum tipo de garantia.
As informações acima são dadas para conhecimento de locatários e locadores e visam transmitir o teor da Lei 8.245/91 e as especificidades do Osmar Imóveis a nossos clientes, tudo com o fiel intuito de manter um nível elevado de relacionamento comercial.
Eventuais dúvidas que permaneçam, podem ser sanadas junto a nosso departamento jurídico.
Dúvidas
